当前房地产市场的调控政策是什么啊 当前房地产市场的调控政策是什么啊

目前房地产市场的调控政策是怎样的？以下文字资料由边肖为大家整理发布。让我们快速看一下！

全国工商联房地产商会会长聂梅生

房地产是国民经济的重要产业。

从1998年到2009年，房地产开发投资对中国经济增长的贡献率平均为10.4%，带动经济增长平均1个百分点；2009年，金融危机爆发后最关键的一年，房地产行业对中国经济增长的贡献为19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。

住房市场监管的特点

相比之下，CPI与房价的关系更密切，所以确定房价的合理区间是符合中国历史现实的。

2010年，政府对房地产实施了一系列监管，被称为历史上最严厉的监管。

但与2009年相比，2010年房地产各项指标全面上升，房地产开发投资同比增长33.2%，建筑面积同比增长26%，房地产开发企业完成征地面积同比增长28.4%，商品房销售面积同比增长10.1%，房地产开发企业资金来源同比增长25.4%。

房地产投资占城镇固定资产的比重从2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地产信贷占新增信贷的比重也从20.5%上升到25.4%。

观察过去10年的房地产调控，我们发现房价的上涨与GDP和CPI的增长密切相关。过去10年房价的同比变化介于两者之间。CPI进入下行通道时，房价的跌幅大于CPI；进入上涨通道时，价格涨幅高于CPI。当CPI指数进入通货膨胀或存在通货膨胀预期时，物价指数高于CPI，特别是加息后利率仍然为负时。

相比之下，CPI与房价的关系更密切，所以确定房价的合理区间是符合中国历史现实的。

房地产调控的意义是抑制房价的过度上涨，使其回到合理的区间。

目前要求地方政府出台房价调控措施，但对于房价的合理区间没有达成共识。

对于存在房地产泡沫的热点城市，通常以房价收入比和租售比作为衡量房价合理性的指标，很难作为近期确定房价合理区间的唯一依据。因为房价已经被投资房比例过高扭曲，收入中已经包含了投资炒房者的收入，但可以作为判断经济适用房的依据；以自住为主的二三线城市，应该根据这两个指标来确定房价的合理区间。

下面将对房地产调控政策进行详细分析。

财务手段

收缩流动性、降低杠杆率的政策是直接有效的。

先看货币手段，包括加息，提高存款准备金率，控制第二套房贷。

本轮加息的背景是应对货币供应量过快增长，防止资产和消费品价格上涨，改变存款负利率，应对通货膨胀，平衡人民币升值。

加息对房地产的影响取决于以下两种效应的叠加效应:房价在通胀预期下上涨，加息能否跑赢通胀；加息会增加开发和购房成本，抑制房价。但是房价涨得快，上涨的成本就被吸收了。

其次，收缩流动性，降低自有资金杠杆率。

2009年房地产投资自有资本率降至20%以下，房地产开发成本资本杠杆率从2.86倍上升到5倍以上，热点城市逼近10倍。

2010年，在一系列政策的控制下，开发商自有资本率提高到52%，投资杠杆率降至2倍以下，有效降低了开发商的投资杠杆率。

提高首付是降低投资性住房杠杆率的有效手段。比如首付从20%提高到40%，一般会降低50%的资本杠杆率。

目前，房地产投机者很难利用银行贷款进行房地产投机。收缩流动性、降低杠杆率的政策是直接有效的。

财产购买限制令

临时限购的正负效应只是为了密切观察市场反应，调整局面。

在通胀预期下，购房热潮出现，全投资购房比例上升，资金迅速从银行存款和股市流向购房市场。2010年第四季度，成交量大幅上升，房价居高不下。

在调控措施中，针对二套房的政策从限贷上升到限购，从货币手段上升到户籍手段，直接进行行政干预，旨在遏制投机炒房。

35个大中城市是限购的主要对象，只有16个地方政府下达了“限购令”。

2010年，35个大中城市的商品房占全国总销量的51.6%，占总销量的35.6%。

如果将这些城市的平均投资购买比例设定在15% ~ 20%，那么“限购令”将使全国房地产交易量减少5% ~ 7%左右，交易量减少7% ~ 11%，资金流入控制在2500亿~ 4000亿元左右。

房地产贷款可以限制多少？2010年新增房地产贷款2.01万亿元。据统计，个人房贷占60%。由于交易量减少，开发贷款和个人贷款均减少约10%，约2000亿元。

目前对“限购令”有不同看法，有人认为是歧视外国人，有人认为是行政干预。

限购令的直接作用是限制部分资金进入房地产，但更重要的作用是让市场观望，成交量会下降，对市场前景的威慑力远高于实际限购数量。

但在现金流不困难的情况下，房地产开发商可能会观望，不太可能出现大幅度降价。

2011年，各种调控政策需要落实，尤其是保障性住房需要时间才能见效。目前临时限购的正负效应只是为了密切观察市场反应，调整局面。

经济适用房和房产税

支持保障性住房建设的关键是解决资金和土地问题。

根据REICO的报告，2010年，保障性住房投资约为8400亿元，推动房地产开发投资增长约5个百分点。

2011年计划开工建设1000万套经济适用房，预计年底竣工率60%；按平均每套60平方米计算，新增经济适用房竣工面积约为3.6亿平方米。

预计2011年保障性住房投资约1.3万亿元，对房地产开发投资拉动约10个百分点，对GDP拉动约1个百分点。

经济适用房不仅能有效供给和稳定房价，还能挤出房地产泡沫，刺激经济，一举两得。

如果该计划如期完成，将对房地产市场乃至经济稳定起到重要作用，但土地指数和资金筹集并不乐观。

国土资源部如果不提供指标，从现有指标中分配，相当于从地方政府财政收入中划分，显然难度更大；保障性住房建设共需要1.3万亿-1.4万亿元，中央政府支付1000亿元，其余依靠地方政府，而地方政府投融资平台的债务尚未偿还。怎么才能筹集到资金？因此，支持保障性住房建设的关键是解决资金和土地问题。

房产税是前段时间的热门话题。

中国指数研究院的专题报告指出，如果只对高端房产征税，也就是重庆模式，估计全国每年对住宅的征税规模不到1000亿元，资本管制作用不大，难以有效供给地方政府；如果现有房屋全部征税，税率为1.5%，全国每年房产税7600亿元。不过这个方法最近不太现实。

房产税短期内不能直接降低房价，但可以在房价预期中发挥作用。意义在于建立合理的长效税收机制，这对促进商品房市场机制的形成至关重要。

土地是稳定房地产市场的重要力量

如何疏导土地上积累的资金，需要高度重视。

2010年，全国70个大中城市土地交易价格保持较高同比涨幅，前三季度同比涨幅达21.5%。

国土资源部数据显示，2010年土地出让交易总价达到2.9万亿元，比上年增长71%。

；全国土地出让收入估计占地方财政收入的71%。

土地财政比重持续上升，地方政府是最大受益者。

金融机构通过土地抵押贷款的方式进入土地市场，形成土地金融。

国土资源部公布，2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元，比上年增长42.8%。

2010年土地抵押贷款无疑将超过3万亿元。

开发商进行土地抵押贷款后，大约需要2年时间才能成为进入市场的产品。

如果在此期间市场形势发生较大变化，那么巨额资金将直接关系到财务水平。

20世纪90年代初海南房地产泡沫的破裂就是一个教训。

以上说明，在中国目前的土地流转制度和房地产开发模式下，吸纳资金的无疑是土地的根本。特别是在宽松的货币政策下，大量进入房地产领域的资金都存放在了土地上，尤其是2010年。

如何疏导土地上积累的资金，需要高度重视。

供大于求时，房价上涨，地价上涨，资产泡沫上升；如果由于外部因素导致需求冻结，交易量和投资减少，资金链紧张，土地积累的资金就不会释放出来，有可能成为刺破泡沫的利剑。

因此，土地是稳定房地产市场的砝码。

一方面要抓紧财税和土地供应体制改革，使地方政府的土地财政比例降低，然后逐步与房价脱钩；另一方面，要促进已出让土地的合理开发利用，尽快形成有效供给，最终稳定房地产市场。