如何选购二手房 如何选购二手房
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在选择买什么样的二手房时，要量力而行，根据自己的经济情况来选择，只买对的，不买贵的。
买二手房的时候，不要互相信任，一定要合法彻底的办理过户手续。
二手房必须由住房和土地管理部门完成，才能被认为是真正的业主变更，其他任何单位的担保和公证都不能被认为是完整的交易。
我来说说买二手房的一些技巧和必须注意的八个方面:
第一，最重要的是搞清楚产权状况。
即仔细考察房屋产权的完整性和可靠性。
买方的第一步是要求卖方提供产权证明、身份证明、资质证明等文件；第二步是查看所购房产的产权来源和产权记录，包括产权人、档案号、登记日期、成交价格等。；第三步，检查房子是否有债务负担。
另外，购房者需要知道所购房屋是否抵押、是否被法院查封、是否与他人共有等。产权不清、有争议的，不得购买。
注意产权证上的业主和卖家是否是同一个人。
其次，要搞清楚所购房屋的来源是否属于允许出售的房屋。
一般来说，军队、医院、学校的公房，必须由原单位盖章后才能出售。
另外，别忘了知道所购房屋已有多长时间，土地使用期有多长；有没有拖欠，比如物业管理，水电煤气费用等。
要仔细调查房子周围是否有污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等。，以及房屋的周围环境、小区的安全、卫生和清洁等。
对房屋配套设施的调查主要包括:水质、水压、供电能力、供气、供热及收费标准、电视接收清晰度等。
拜访你的邻居，对这里的环境和生活便利有更深入的了解。
第二，如果通过中介找房子，一定要选择
一定要找正规的中介公司，比如我爱我家，链家等。这些问题一般不大。
如果选择中介公司，也要选人。毕竟大的中介公司服务差，小的中介公司服务好。
找中介看房的时候记得要淘房卡，因为你可以凭借淘房卡在淘房网上评价中介服务，所以敢给你淘房卡的中介一般质量都不错。
因为你可以评价中介的服务，中介一般不敢乱来，会尽力为你服务。
三、建议购买二手房过程中双方见面
现在二手房市场有很多不规范的行为，比如吃差价。很多买家只是房子的中介公司，不清楚房子的具体情况，没有见过真正的业主和卖家。在这个过程中，会出现相对较大的价差。也许这个房子132万元会被拿走，140万元会卖给你。事实上，买卖双方都遭受了损失。一些中介公司用这种方式赚取差价。
从严格的法律法规和行业管理来看，这是违法的，但很多买家并不知道。
第四，如何支付购房首付或定金
通过中介购买二手房，一般签订两个合同，即与房屋产权人签订的《买卖合同》和与中介公司签订的《房地产中介合同》。
房地产中介合同在法律上称为中介合同。签约前需要对其资质进行审查，看是否办理了工商登记手续。
二、查验对方的授权书，确认对方是卖方的法定代理人。
与中介公司签订统一规范的委托代理合同。
合同应明确代理方式、代理报酬、代理期限和代理权限等。，并特别注意是否要盖章和写相关日期。
签订《房地产代理合同》或《买卖合同》时，买方应支付首付款或定金，并记住这笔款项应亲自交给卖方，卖方应出具收据。
交给别人的时候，一定要审核对方的授权书，确认对方是否是卖家的合法代理人。
除了选择信誉好的品牌中介公司和专业素质好的负责任的经纪人，在选择买房的时候，一定要实地看房多次。
第五，在初步协议中一定要明确写认购款还是定金。
买家在洽谈二手房合同时往往处于劣势。主要原因是他们交了“定金”。
我国《担保法》第89条规定，当事人可以约定一方向对方支付定金作为债权担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
交付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。
认购书几乎都是把认购费写成“首付”。
二手房交易过程中，在签订二手房买卖合同之前，签订认购书、交定金并不是必须的程序。双方协商一致后，可以直接签订商品房买卖合同。
商品房买卖合同不签，购房者可以全身而退，不留后患。
其次，“首付”写成“首付”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、“定金”、“合同款”等。，这样一旦没有签订房屋买卖合同，就应该退还货款。
第六，在房屋买卖合同中，要明确原房主何时迁出户口。
在买卖二手房时，人们最关心的是房产证和土地证，往往忽略了户籍的迁移。
根据户籍管理政策的相关规定，一个户口只能登记一户，在原业主户口迁移之前，新业主户口不能迁移，这自然会影响以后孩子上学等一系列问题。
购买“二手房”必须在原房主户口全部迁出后完成，以便新的房产主及其共同生活的直系亲属办理户口登记手续。
为了避免户口迁移带来的问题，购房者在购买二手房时应加强自我保护，签订户口迁移条款，不仅要明确规定原房产主户口迁出的时间，还要明确不及时迁出的法律后果。
必要时可与原业主一起到当地派出所确认户口是否已全部迁出，再办理产权手续或结清购房款。
合同中必须写明，“甲方应在_ _ _天内搬出该账户，不得延误。”并规定未按期迁出的处罚措施。
第七，一般情况下，房屋应在房屋交付、房地产登记过户后当天付清。
如不能按时交房，在买受人取得房产证前，暂扣部分房款，不付清全部房款。
在这方面，房屋买卖合同中应注明扣留房屋付款的具体数字。
因为在审批文件的过程中，如果手续有问题，是拿不到房产证的。
最后，根据房地产交易中心的规定，领取房产证时必须到场。如因故不能到场，应提前办理证书公证手续。
第八，房屋转让涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税，其中契税由买受人缴纳，印花税由买卖双方缴纳。
买二手房要交哪些税？税率是多少?
一般二手房交易需要缴纳税费:
一、买方应缴纳的税费:
1.契税:房价的1.5%
2.印花税:房价的0.05%
3.交易费:3元/平方米
4.测绘费:根据各区具体规定
5.权属登记费和取证费:根据各区具体规定，一般在200元。
二、卖方应缴纳的税费:
1.印花税:房价的0.05%
2.交易费:3元/平方米
3.营业税:差价*5.5%
4.个人所得税:房地产交易利润的20%或房价的1%
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