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脱掉华丽的广告外衣，天河北的中水广场恢复到了原来光秃秃的形状。

14年了，刚出生的宝宝也进入了豆蔻时代，周边地价飙升了N倍，但还没完。

近日有消息透露，每月广告费38万，这座搁置了14年的烂尾楼，一餐饭后成为广州市民的谈资，背后的整个故事更是扑朔迷离。

假设2012年体育中心区写字楼平均租金为13.2±5元/平方米，地上建筑面积63928平方米的中水广场，每月还可以收取租金847万元，相当于每天28万元，每年近10亿元。

事实上，中水广场从来都不缺乏关注。

这十年来，很多开发商动了心思，却负债累累，官司缠身，让很多人望而却步。

每天消失28.2万元

出了广州东站，除了中信广场，中水广场一定是第二个偷镜的“尤物”。

之前因为外观被巨大的酒类广告包围，像一瓶酒；现在因为外观粗糙，沧桑，与周围色彩鲜艳的高层建筑格格不入。

多年来，中水广场与中城广场、印盒广场、京华广场、包华广场并称为广州五大未完成建筑。

但是这几年随着房价的飞涨，后四家又重新焕发了生机，重新命名，经营不错，除了中水广场。

在河北省，分分钟都是黄金。

根据写字楼部的数据，2012年体育中心区热点的二手写字楼价格约为27343元/平方米，同比上涨5.23%。

即使在老广州国际贸易中心，去年二手均价也达到了19833元/平米，而与中水广场相邻的中信广场则是34100元/平米。

去年体育中心平均租金比2011年上涨5.7%，达到132.5元/平方米；中信广场150元/平米，中泰国际广场110元/平米到142元/平米。

即使在今天，中水广场无论形状还是地理位置都是一座宝库。

如果该地段平均写字楼租金为132.5元/平方米，地上建筑面积为63928平方米，日租金可达28.2万元。

其实如果真的运营的话，中水广场的收益可能不止于此。

其裙楼6层商业面积11162平方米，商铺租金与非写字楼相当；而地下室四层面积14080平方米，有相应的停车收入。

但目前中水广场诉讼纠纷不确定。

至少一天28.2万，一个月847万，一年近10亿的租金收入，还在无形中继续消失在未竟事业中。

7000多万元的地价还没交

中水广场位于临河西路，距中信广场100米，与广州体育学院隔墙相望。

据知情人透露，1994年，占地4358平方米的中水广场，隶属于体育学院，被广州建设房地产公司拿下。“那一年征地费用大概7000万，钱还没还清。”。

广州金鑫房地产开发有限公司2008年的审计报告证明了这一点。

1997年4月和1998年1月，原金鑫房地产公司财务经理廖汉彤向广州体育学院办的工业办公室支付50万元，共计100万元。

金鑫房地产由广州建设房地产有限公司和香港新中国集团有限公司于1995年8月2日成立。双方合作开发、建设、销售、租赁管理中水广场，总投资2065.34万美元，注册资金826.14万美元。

当时的设立公司是广州市房地产业总公司的子公司之一，1992年成立的广州市房地产业总公司是广州市房地产管理局设立的国有企业。

香港新中国公司是由汕头市政府在香港设立的窗口公司广东发展有限公司出资成立的。

“那一年的合作是因为资金问题没有资金发展，合资一度火爆。”该设立公司现任法人陈超平表示。

1994年12月，该建筑公司在获得土地7个月后找到了香港新中国公司。

双方初步同意，成立的公司将持有20%的股份，新中国公司将持有80%的股份。

双方同意，合作条件为建设公司提供中水广场的土地使用权及其合法有效的证明，新中国公司提供建设所需的全部资金，并保证投入的资金能够达到项目的正常进度，直至竣工交付使用。

“商品房销售由香港新中国集团有限公司独家向境外销售，以华侨、港澳同胞、归侨为主要销售对象，国内居民为辅。

内销和外销比例，内销30%，外销70%。1995年，金鑫房地产正式成立，双方同意广建房地产有限公司和香港新中国集团有限公司各占30%和70%的利润或亏损，合作期限为15年。

广港合资也引进了央企

然而，经过半年的合作，金鑫房地产发生了巨大的变化。

1996年5月2日，金鑫房地产董事会通过决议，引进中央企业中国华水水电开发总公司参与合作公司的运营，并成立公司，让甲方留在华水公司，退给乙方；新中国公司在丙方

金鑫公司也从越秀区小北路的建筑公司搬到了天河区天寿路赵辉商业中心。

1996年8月23日，三方再次修改合同，重新分配项目总投资2065.34万美元。

华水公司负责投资1445.74万美元，缴纳注册资本578.298万美元；新中国公司负责投资826.14万美元，实缴注册资本247.842万美元。

三方约定投资在合同生效之日起六个月内投入，总投资三年半内完成，建设公司负责提供土地使用权。

分工明确，开发管理费70%由华水公司承担，30%由新中国承担。项目建成后，华水获得70%的权益，新中国占30%。

华水公司负责项目的全部建设资金及相关税费，新中国公司负责拆迁补偿、三料一平费及相关税费，施工公司负责运行政府及各项审批。

合作期间，金鑫公司按每平方米建筑面积120元人民币向建设公司支付开发管理费，作为建设公司在金鑫公司的固定收益分配。建筑公司不再收取总承包管理费、土建管理费等费用，也不享有金鑫公司的其他权益。

华水公司任命三人，建水新中国公司任命一人组成五人董事会。董事长由华水公司员工担任，副董事长由建水和新中国员工担任。

此次合作后，中水广场的建设正式提上日程。

但谁也没想到，国企、央企、港企的合作会导致项目未完成。

1999年封顶，曾是全市文明工地

中水广场报建的时候，天河北周围还是一大片荒地。竣工的高层建筑包括国际贸易中心和市长大厦，中信广场仍在建设中。

根据中水广场1996年8月前的数据，规划总建筑面积约为2.8万平方米。

至1997年5月，广东省建委批准主楼地上43层，局部46层，裙楼6层，总建筑面积63928平方米，地下4层，建筑面积14080平方米，总建筑面积78008平方米，建筑高度173.4平方米。

即使在今天，空白的中水广场的造型依然时尚，就像今天早期的手机和对讲机一样。

大楼一楼为大堂，二至六楼为裙楼商场和食堂，七至二十二楼为避难楼层，八至十楼为公寓式写字楼，十一至43A楼为大开间写字楼，43B楼为电梯机房和蓄水池，四十五至四十六楼为观光厅和电梯机房。

“当然是漂亮了。这是前副市长李卓斌在担任广东省建筑设计研究院院长时设计的。”回忆当年的辉煌，陈朝平微微有些激动。

中水广场抗震等级为二级，结构抗震等级为一级..

14层、22层和43B层设有加强层，以控制建筑物的横向位移。

当时项目预算暂控制在27947.2万元，即3850元/平方米。

1997年7月29日，中水广场在未完成征地手续的情况下，获得广州市规划局批准进行土方及挡土墙工程施工，征地手续延期至1998年12月30日。

至2001年9月19日，中水广场顺利完成国有土地使用权出让合同，拟作为办公楼使用，产权50年。

据相关资料显示，1999年，中水广场还被评为广州市文明工地。

陈朝平确认，中水广场封顶于1999年，但由于资金链问题，项目开始中断，至今仍在。

随后的诉讼一直持续到今天。

上亿债务导致未竟事业

“原来我们和新中国的合作是资金链问题。没想到央企引进未完。但这种现象在90年代非常普遍，当时广州还有很多未完成的项目。”陈朝平说，当年的建设资金大部分是在项目公司担保下借入的。

1996年至1998年，金鑫公司曾5次向工行越秀区德政中路支行借款2.694亿元。截至2005年5月20日，仍欠工行本金2.68亿元，利息1.1亿元，合计3.7亿元。

2005年，工行将债权转让给中国东方资产管理有限公司广州办事处，东方资产于2006年初起诉金鑫房地产追债。

金鑫房地产2009年审计报告显示，在三方约定的投资计划和出资中，华水公司已完成注册资本578.298万美元；新中国公司应支付2，478，420美元，支付1，258，600美元，欠款1，219，820美元。

据业内人士透露，在开发过程中，金鑫地产还向华夏银行和中国建设银行借款，均因债务成为被告。

期间，多家银行起诉金鑫地产讨债，工地被查封。

21世纪初，广州房地产处于快速增长期。

很多烂尾楼都被开发商看好，中水广场也不例外。

“我们从未反对任何机构振兴项目。我们欢迎任何人合作，但我们必须首先确保我们股东的利益，确保每个人的利益。”陈朝平证实，这几年，很多开发商看中了这个项目，想入驻，但最终都失败了。

但项目搁置时，其债务利息却日益增加。

截至2009年6月26日，仅欠工行的5笔债务利息就从2005年的1.1亿增加到2.5亿，本金为2.68亿，负债总额为5.18亿。

勤发公司购买了70%的股份

在广州开发商拒绝接受中水广场的同时，北方秦皇岛亲发实业集团有限公司经过多次检查，决定接受这个“烫手山芋”。

“当时我想把公司总部搬到南方，打算在广州建一栋楼。没想到这么不顺心，只好搬去珠海了。”勤发公司董事长徐继华记得，2008年，他与金鑫房地产的大股东华水公司有关联。

但在此事上，华水公司法人陈奕诗以三次见面或忙为由拒绝接受南方记者采访。

2009年底，秦发公司与华水公司签订《保证赔偿协议》，华水公司将截至2009年6月20日所欠东方资产2.68亿本金及2.51亿利息的债权转让给秦发公司。

“东方资产免除了相应的利息，以2.7亿元的折扣将整个资产包转让给勤发公司。”2009年底，勤发公司与华水公司签署股权转让承诺书，华水公司同意在勤发公司清偿2.7亿债权后，将金鑫房地产70%的股权转让给勤发公司。

这一举措也得到了中国水利电力对外公司(华水公司的一个集团公司)和三峡公司的批准。

同年12月，亲发公司代表华水公司向东方资产公司汇出2.7亿元用于还款。

根据华水公司2010年6月底发布的《关于转让金鑫房地产70%股权的党政联席会议决议》，评估公司于2009年12月31日对金鑫房地产的相关资产和负债进行了评估。总资产74926万元，总负债92976万元，所有者权益为负18050万元，华水公司持有70%股权的价值为负12635万元

甚至在秦发收购期间，很多当事人都在看中水广场。

2010年至2011年7月期间，多家拍卖行联合拍卖了中水广场。

"但拍卖是在上海举行的，后来被股东们扰乱了."据知情人士透露。

“大股东”没有确认权利

“当年签约后，华水公司给了我们金鑫房产的经营权和项目的全部信息。”徐继华已经派了几名保安到中水广场守卫施工现场，直到今天。

他曾计划收购新中国30%的股份。“但新中国谈判后提出加价，还有6000多万的贷款。”

徐继华说，刚想接手中水广场的时候，他觉得1.5-1.6万元/平米左右的成本可以拿下。“没想到小股东在谈判中加价，谈的越高越晚，变成了1.8-1.9万元/平米。更重要的是，我后来去香港查了一下，发现新中国广州公司法人在香港没有职位，要求新中国出具委托书，他不配合。

“我2007年买了琶洲的整层办公室，不过是16000元/平米。”徐继华因此中断了对小股东的收购。出人意料的是，他试图将华水公司的股权更名为勤发公司，但遇到了许多波折和诉讼。

与此同时，诉讼从广州市中级人民法院转到广东省高级法院和国家最高法院。

“债权由东方资产变更为金鑫公司，再转让给勤发公司，涉及两个主体变更。广州市中级人民法院因此要求我们在将执行机构变更为勤发公司之前确认权利。”2011年，广东高院、最高人民法院于2012年底先后裁定“金融资产管理公司转让或处分已涉及诉讼、执行或破产的不良债权时，人民法院应当根据债权转让协议及转让人或受让人的申请，裁定变更诉讼或执行标的。

亲发公司根据亲发公司与金鑫公司签订的《债权转让协议》和华水公司与东方资产公司签订的《资产转让协议》，向作出生效判决的法院执行部门申请变更执行主体。"

徐继华表示，最高法院裁定可以直接申请变更主体后，已经向广州市中级人民法院申请变更执行主体，目前仍在等待答复。

没想到，小股东阻挠。他们认为，“中水广场的债权属于国有资产，未经法定程序转让是违法的。”

而勤发公司的股东资格确认也极其不尽人意。这件事已经处理好了，但现在华水公司反悔了。

截至目前，勤发公司尚未正式确认其作为金鑫房地产股东的权利，更不用说盘活中水广场了。

中水广场很久没有复兴了

最近，中水广场因其巨大的广告牌而引起了公众的关注。

传闻高达380万元的广告收入惊天动地，楼背后的价值更是让人关注。

徐继华透露，中水广场其实负债累累。已知欠某资产公司本金7200万，欠某体院2500万，欠某项目停工损失1400万，欠某土地出让金7500万，欠某职工工资1800万。已付监督费91万，律师费150万。这个数字是本金；而东方资产的5.5亿已经还清。

去年初，网上很多信息说，中水广场整栋楼卖了9.99亿。

前几天记者联系了委托代理人，委托代理人自称是合肥的一个有才气的人，告诉他已经很久没有代理这个项目了。“太复杂了，各种关系都很乱，建议你不要买。”。

有业内人士认为，如果忽略各种负面因素，中水广场的价格可以高达15亿元。

珠江新城虽然成了新富，但天河北的热度并不逊色。

而中水广场也有相当成熟的配套设施，周边有地铁广州东站、何琳西站，楼下有何琳西站、写字楼，附近有何琳西站、天河北厦。

即使多年未完成的事业，它仍然是一座宝库。

“很多人找我，想把我逼出来，可我怎么能退让？我已经投资了3亿多。”徐继华说，华水公司最近也出尔反尔，双方都在打官司看电锯。

但他表示会坚持下去，努力振兴项目。“只要更名成功，项目有望重启”。

但是项目什么时候重启还是未知数。

环

中水广场未竟事业的全部故事

1992年8月18日，广州市房地产管理局实行政企分开，成立了国有企业广州市房地产工业总公司，城建房地产公司是其下属单位之一。

1994年5月6日，建筑公司征用广州体育学院内林西段和西路修建办公楼。

1995年4月25日，建设公司与香港新中国公司确认合作关系，金鑫房地产于8月成立。

1996年5月2日引入华水公司，甲方为华水，乙方为大厦，丙方为新中国，华水占70%，新中国占30%。

1997年5月23日，规划设计获得批准。

1998年2月27日，施工申请获得批准，1999年底项目封顶。

土地出让合同于2001年9月19日签订。

自2001年12月以来，所有贷款都已逾期。

2005年7月，工行将5.18亿元的债权转让给东方公司，期间金鑫地产与东方公司、华夏银行、建设银行不断发生诉讼。

2009年底，勤发公司与华水公司签订《保证赔偿协议》，转让金鑫房地产70%股权协议，勤发公司以2.7亿元人民币偿还东方公司5.18亿资产包。

同年，小股东抗议，秦发先后与新中国公司、华水公司打官司。

2012年11月，最高法院裁定，秦发直接向执行法院申请变更执行主体。

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