房地产调控政策
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中国历史上以往的房地产调控政策有五次回顾:1993-1996年:中国首次调控房地产。1993年，中国首次经历了房地产热潮，房地产开发公司大幅增加，房地产投资快速增长。以土地投机、钢材投机和项目投机为主的房地产市场异常活跃，导致房地产泡沫严重。
此时，经济经历了严重的过热和通货膨胀。
1993年，国家颁布了《国家十六条》，1994年又出台了一系列《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》、《住宅担保贷款管理试行办法》。
随着各项政策的实施，房地产投资速度明显放缓，房价迅速下跌。
此时经济由热转冷，通货膨胀下降。经过三年的努力，经济成功软着陆，房价得到有效控制。
这项规定严重损害了房地产行业。《全国十六条》出台后，大量开发商捐款逃离。海南等地房地产市场被严重削弱，房地产行业跌入低谷数年。
1998-2002年:推动住宅产业成为新的经济增长点，核心是房改。1997年亚洲金融危机爆发，中国出现“通缩”，导致房地产市场低潮。
为了刺激内需，1998年7月，国务院颁布“23号”文件，改革住房制度，取消福利分房，明确提出“推动住宅产业成为新的经济增长点”。
23号文件强调在“住房分配逐步货币化”的同时，建立“经济适用住房为主体”的住房供应体系。
1999年，福利分房制度完全停止，实行住房分配货币化制度。
随着新住房制度的实施，巨大的市场需求激活了低迷的房地产市场，房地产行业进入了一个新的发展时期。
这一时期，房地产市场存在供给结构不合理、市场秩序混乱等问题，为房地产泡沫的再现埋下了隐患。
2003-2004年:证实房地产业是国民经济的支柱产业。2003年8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次明确指出“房地产业关联度高、带动力强，已成为国民经济支柱产业”，提出房地产市场持续健康发展是国民经济持续健康发展的有利举措，对符合条件的房地产开发企业和开发项目应加强信贷支持。
18号文件确立的“国民经济支柱产业”，是1998年23号文件确立的“新经济增长点”的升级。
并将23号文件确立的“经济适用住房是住房供应体系的主体”改为“经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房”。
通过重新定义经济适用房，意味着政府不再为70%以上的中低收入人群提供经济适用房，大部分家庭不得不购买或租赁商品房。
1998年发布的23号文件和2003年发布的18号文件对住房供应体系的定义明显不同，这表明政府的态度已经从害怕住房投资和房价上涨过快转变为希望房地产业的高速增长带动整个经济的高速增长。
2003年发布的18号文件没有提出控制房价和投资过热的实质性措施。
2005-2007年:调控的主要需求是稳定房价。2005年，房价快速上涨，房价再次成为全社会关注的焦点。
为了抑制投资过热，调整住房供应结构，稳定房地产价格，中央政府采取了房地产调控相结合的方式。
2005年，国务院颁布了《国家八条》，确立了政府责任制，将价格管制提到了一个政治高度。
4月，为了进一步细化和延伸“全国八条”，国务院颁布了“新八条”，随之出台了房地产调控运行的详细方案。
2006年颁布了《国家六条》、《九部委十五条》；2007年，土地、信贷、税收等房地产降温措施密集出台，从土地管理、房地产秩序、抑制投机、调整住房结构等方面入手。
虽然投资开始稳步增长，住房结构也有所改善，但房价越是调控越是上涨。
到2007年下半年，虽然房价增速放缓，但房价继续上涨。
2006年颁布的《国家六条》将中高收入人群一起推向市场，意味着从2003年开始，保障性住房受益人群范围进一步缩小，供需关系更加紧张，势必推高房价。
2008年至2010年:2008年金融危机导致国内货币政策发生剧烈变化。上半年货币政策由“适度从紧”向“适度从紧”转变，下半年随着金融危机影响的扩大，货币政策开始由“从紧”向“适度从松”转变。
2008年，在前期调控政策和金融危机的影响下，房地产投资迅速减少，国际投资陆续撤出，房地产市场进入观望状态，交易量日益增加，房价也出现下跌。
然而，当房价调控的效果刚刚显现时，政策又一次松动，最终导致了之前成果的失败。
2009年，在经济刺激计划和宽松货币政策的背景下，房地产调控出现宽松——银行推出优惠利率，降低房地产开发项目的资本充足率。
2009年初，房地产行业“试探性抄底”，年中“增持量”，之后因预期年底政策变动而“恐慌抢购”。
2009年，许多行业深受金融危机的冲击，但房地产行业在政策的刺激下逐渐复苏，导致了爆炸性的增长。
为了遏制房价的过快增长，自2009年12月以来，中央政府不断发布房地产调控信号，取消了2008年底出台的二手房营业税减免优惠政策，并将个人住房转让营业税的免税期限从2年恢复到5年，以遏制房地产投机现象。
同年年底，中央发布了结束房地产刺激政策的《国家四条》和结束宽松土地政策的《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》。
自2009年底以来，调控政策逐步加强。
2010年4月，国务院发布《全国十条》，被称为“历史上最严厉的调控政策”。
但是，由于各部门的执行问题和房地产市场的复杂性，“全国十条”的力量并没有完全释放出来。
此外，之前的监管政府摇摆不定，买家对政策监管缺乏信心，导致市场在僵持四个多月后大幅上涨。
看了看之前的房地产调控政策，再看现在的房地产行业，感觉国家发展的真的很快，相信房地产会越来越好。
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