日本房地产历史 日本房地产历史

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日本楼市的兴衰过程是怎样的

80年代中后期，日本的经济实力在世界上首屈一指。

出口强劲，日本经济遥遥领先于其他国家，汇率更高，银行利率低，国外热钱大量涌入，日本又出台税制改革，一下子日本似乎进入了最好的时代。日元升值压低了国内价格，整个国家的经济都是由内需拉动的。

随着金融业的繁荣，更多的企业放弃主业，转向投机，普通员工的工资直线上升。有日本和世界经济学家表示，传统经济理论不适用于日本，日本正在创造“新经济规律”。

所以日本人买了美国金融帝国的象征洛克菲勒大厦，美国电影的象征哥伦比亚电影公司，加拿大森林，澳大利亚铁矿，香港最贵的房子，日本女人买了70%的法国产LV手袋，日本男人成群结队飞到泰国打高尔夫...那时候日本房地产更厉害，一个东京的地价可以买一个半美国。一套900万的公寓，在泡沫时代可以卖到16.5亿日元。

1986年签订广岛协议时，东京的平均房价飙升了120%。1991年，房地产市场达到峰值，平均每平方米272万日元，而东京市区则高达每平方米1450万日元。最终大家都买不起房，到了买不起的地步。

于是人们开始抗议，希望政府加息，开征房产税来打压房价。正好政府也认为经济过热，房价太高，卖地的钱不是自己的，房产税的钱适当的是自己的，于是跟着舆论开征房产税，提高利率。

加息和房产税是抑制房价最有效的杀手，每一个都有很好的效果。两剑合璧，日本房价直接崩盘。到1992年，日本经济不能正常运转。

房价跌幅最大的是1991年，下跌20%-30%。随着房价的不断下跌，已经没有希望了，炒房团开始大量抛售，恶性循环，房子越来越便宜。

虽然房子越来越便宜，但穷人还是买不起。因为经济风暴预警无人能幸免，大量企业倒闭，工人阶级首当其冲，失业率飙升，大量日本人被困楼市，一辈子为银行打工还债。

延伸信息:泡沫破裂后，不少日本居民成为数千“负人”，家庭资产大幅缩水，长期背负严重的经济负担，长期严重影响正常消费。日本银行和非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最终成为高达数百万亿日元的坏账。

日本房价自1991年以来一直在跳水，直到2002年才回升。在2001年的最低点，东京的平均房价从1991年的每平方米272万下降到每平方米61万。

房价暴跌会把整个经济连在一起，导致企业倒闭，所有业务浪费。参考:百度百科-楼市崩盘。

日本房地产市场崩盘的历史会发生在中国吗

不会的。

原因

1=中国经济是计划经济，也是市场经济，开放程度远不如日本，也就是说政府对市场的影响力和控制力远大于日本政府。

2=中国经济的宏观调控措施是，如果某类市场过热，就会降温，如果不过热，就会出现经济“硬着陆”。

3=中国房地产最终崩盘是显而易见的。房地产过热其实是很多因素造成的，但不会出现大崩盘。

4=综上所述，房地产的供给肯定会超过需求，价格会远远高于价值。但由于需求不断，必须由政府通过多次政策调整来确定，最终才会达到平衡状态。

中国房地产泡沫什么时候破灭？你能模仿日本过去的历史吗？-

只有以下论点说不会崩溃:第一，政府是最大的开发商，但我可以告诉你，政府只是最大的受益者，不是开发商，停止只是时间问题。一旦找到新的经济增长点，放弃住房等民生敏感话题只是时间问题。2009年末的紧急经贸会强烈释放了这一信号，7.5万亿甚至更多的资金投入到了新引擎的搜索上。

之所以暂时还不放弃房地产行业，是因为我们还没有找到新的出路。没有哪个政府蠢到冒美化的风险搞经济。

山西煤炭从国有制中恢复是一个先例。是时候扳倒几个商人不是大问题。第二，银行是最大的受害者。

持这种观点的人只是希望银行提供首付之外的其他房价。这是完全的误解。

除了零首付的，基本上可以放弃这个愚蠢的想法。因为无论多少，三成还是四成，个人都有可能先从银行贷到差额，再自己交钱，但银行和房子卖家之间是100%交钱吗？答案是否定的，只是“转账”，钱还在银行手里。卖家不能拿着100%的钞票满大街跑。在放下废弃的那一天，银行一分钱也不会亏。作为第一债权人，不仅可以控制这个风险，还可以从第二次、第三次拒还贷款的人手中收回房子，账面损失空始终可以弥补。

房贷有700多年的历史，没有一家银行因为不还贷而倒闭。美国那些有贷款问题的银行都是信用贷款，造成了融资的杠杆泡沫，和房贷不一样。同时，也正是因为这30%或者说N%才证明了另一个问题。现在实际的安全房价是30%，只要收回30%，银行就不亏。

第三，买家不接受，捣乱。这怎么可能？误会太多了。

在城市，房改和政策性住房的持有者居多，而商品房的持有者所占比例很小，很多商品房持有者也是用很少的钱卖掉了由前者转换而来的商品房。真正赔钱的只是一小部分人。相反，他们很容易在“舆论”的借口下成为穷人的目标，被重用。

现在，分房集资并没有停止。比如买11000米，很多人只买几千块，不会有损失。只是名义上的降价。

第四，官员利益受损。简直是胡说八道。买几千万的别墅，花不到几千万美分是买不起的。许多官员、红顶商人和利益相关者可以购买几十万。万一他们摔成两半呢？钱不损，他们能骗个好名声。为什么不可以？

第五，地方政府的土地财政是与中央政府的真实博弈。但是在一个中央集权的国家，只需要易手。反正钱也不能直接放到任何一个地方官员的口袋里，就想别的办法吧。

第六，造成经济连锁反应。然后你可以思考一下，在没有货币化住房的情况下，经济是否崩溃了。只要工农业没有受到实质性的打击，保持经济好转就没有问题，继续维持住宅产业的价格才是毁灭这些国家的办法。

没有一个国家愿意长期这样做。第七，城市化的误区。

人们认为，城市化是将中国建设成包括北京、上海和广州在内的几个城市，并将人们带到这里。相反，政府所说的城市化，就是把落后地区建设成新的乡镇。可能会有短期炒房来抬高房价，但长期来看，这块蛋糕摊薄后，缓慢下跌的趋势非常明显。

第八，地王频繁，怎么崩？正是因为这种“频发”，才显示出政府的智慧。我们来看看什么企业是地王，国企，也就是建立了所谓的安全缓冲区。

涨跌的主动权已经被政府收到了。如果都是私企，私企会得到地王，这是暴涨的前兆。

政府准备这样做。如果能继续高价卖出，就卖高价。为什么不可以？如果不能延伸或者找到新的出路，就会被打压。国企后门反正通向银行前门，不存在债务问题。这是只有中国才能使用的利器。

平账就行了，不会少什么，双方利益都被占了。其他的，比如热钱，外资什么的都不值。他们被扔在中国经济的大船上，就在一个角落里。

此外，中国人的收入和储蓄相对较高。虽然他们钱不多，但是抗风险能力还不错，比欧美强，但是后续保障差。给自己保护就好。说了很多，只是一个房主的看法。其实对于每个个体对待任何经济事务的态度，建议你都要抱着多少钱做多少的态度，不要把所有的财富都放在一个篮子里。你可以考虑各种方法来减少经济变化对你生活的影响，比如增加储蓄，把多余的钱拿出来买房、买股票、卖古董等等。

而且，除了储蓄，第一种理财方式是投资工业，而不是投资砖瓦。希望大家多考虑这方面。

日本楼市崩盘史——日本楼市崩盘对经济的影响？有哪些介绍爱情的书

85年广场协议后！日元汇率不断创新高，因为资本膨胀，日本从生产大国变成了消费大国，因为人有钱！大部分热钱涌入国内楼市和股市。

结果日本的证券化率高达265%，并没有持续多久。91年泡沫破灭时代到来，股市暴跌，市值缩水近68%，东京等一线城市平均房价下跌23%。此后经济增长乏力，从未有过类似的辉煌繁荣。

到现在没有第三个经济高速增长期！崩盘后，日元汇率一直相对稳定。当时投资黄金是明智的选择，因为美元的疲软注定了黄金的坚挺。日本经济崩溃记录；纪川的《袁钟杜留人》——日本经济奇迹的终结：日本房地产泡沫的经验与借鉴。

房地产发展史

中国房地产市场发展的第一阶段:理论突破和试点初期。1978年，理论界提出了住房商品化和土地产权的观点。

1980年9月，北京住房统一建设办公室率先上市，成立北京城市发展公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年，国务院在四个城市进行了房屋销售试点。

1984年，广东、重庆开始征收土地使用费。从1987年到1991年，是中国房地产市场的初级阶段。

1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出售住宅用地。1990年，上海房改方案出台，建立了住房公积金制度。

1991年以来，国务院先后批准了24个省市的住房改革总体规划。第二阶段:非理性投机和调整。1992年，住房改革全面启动，住房公积金制度全面实施。

1993年，“安居工程”启动。1992年后，房地产行业快速增长，最高月投资增长146.9%。

部分地区房地产市场一度混乱，部分地区出现明显的房地产泡沫。1993年底宏观调控后，房地产投资增长率普遍大幅下降。

房地产市场在一段时间的低迷后开始复苏。第三阶段:相对稳定协调发展阶段随着住房制度改革的深入和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。

1998年后，随着住房分配制度的取消和抵押贷款政策的实施，房地产投资进入了稳定快速发展的时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第四阶段:价格持续上涨并出台一系列调控措施的新阶段。自2003年以来，房价持续上涨，大多数城市的房屋销售价格大幅上涨。

随后，出台了一些针对房地产行业的监管政策。它始于1978年，经历了30年。

第五阶段:房地产泡沫即将破灭。历史上的三次房地产泡沫●美国:1926年破裂，间接引发了20世纪30年代的世界经济危机●日本:1991年破裂，导致了日本长达15年的经济萧条●东南亚和香港:1997年破裂，香港有10多万“负面人士”。20世纪是世界经济快速发展的世纪。房地产业的繁荣无疑是这100年来刺激经济增长的一个重要因素

然而，由于各种复杂的原因，一些国家和地区出现了可怕的房地产泡沫。结果，无数投资者瞬间身无分文，留下了悲剧。美国有75000个房地产泡沫的城市，有25000个房地产经纪人。20世纪20年代中期，美国经济经历了短暂的繁荣，建筑业日益繁荣。

在这种背景下，地理位置特殊的佛罗里达州经历了前所未有的房地产泡沫。佛罗里达位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖湿润。

第一次世界大战后，它很快成为普通人的冬季度假胜地。佛罗里达成为理想的投资地，因为它的地价一直比美国其他州低很多。

许多美国人来到这里，迫不及待地想购买房地产。随着需求的增加，佛罗里达州的地价开始逐渐升值。

特别是1923-1926年，佛罗里达的地价急剧上涨。比如棕榈滩的一块地，1923年价值80万美元，1924年价值150万美元，1925年价值400万美元。

房地产投机狂潮越来越汹涌。据统计，到1925年，迈阿密有2000多家房地产公司。当时迈阿密只有7.5万人，包括2.5万名房地产经纪人。平均每三个居民中就有一个专门从事房地产交易。

当时地价每上涨10%，炒家的利润几乎翻倍。那些年，人们的口头禅是“今天不买，明天买不到”！在这种狂热的驱使下，一向保守冷静的银行业也加入了炒房团的行列。

然而好景不长。到1926年，佛罗里达的房地产泡沫迅速破裂，许多破产的企业家和银行家自杀或发疯，而其他人则沦为乞丐。据说美国商界著名的“麦当劳教父”雷·克罗克身无分文，被迫做了17年纸杯推销员。

然后，泡沫加剧了美国经济危机，导致华尔街股市崩盘，最终导致了20世纪30年代的世界经济危机。仅东京的地价就超过了美国的总地价。20世纪30年代以来的60年，世界房地产领域基本没有什么大的波澜，但进入90年代后，日本房地产泡沫再次震惊世界。

20世纪80年代末，为了刺激经济发展，日本央行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资本流入房地产和股票市场，导致房地产价格飙升。1985年9月，美国、德意志联邦共和国、日本、法国和英国的财政部长签署了“广场协议”，决定同意美元贬值。

美元贬值后，大量国际资本进入日本房地产行业，进一步刺激房价上涨。从1986年到1989年，日本房价上涨了两倍。

受到房价突然上涨的诱惑，很多日本人开始失去耐心。他们发现炒股炒房赚钱更快，于是拿出积蓄去炒股。

到1989年，日本的房地产价格已经飙升到了一个荒谬的水平。当时土地面积相当于美国加州的日本，土地总价格和市场价值等于整个美国土地总价格的四倍。

到1990年，仅东京的地价就相当于美国的总地价。一般的工薪阶层，即使把一生都用来储蓄，也买不起大城市的房子。只有亿万富翁和少数大公司的高管买得起房。

所有的泡沫都会在某个时候破裂。1991年后，随着国际资本追逐利润的撤离，外资驱动的日本房地产泡沫迅速破裂，房地产价格立即暴跌。

到1993年，日本房地产业彻底崩溃，企业纷纷倒闭。

20世纪90年代的日本房地产泡沫是怎么回事

日本的房地产泡沫1985年9月，美国、德意志联邦共和国、日本、法国和英国的财政部长签署了“广场协议”，决定同意美元贬值。

为了刺激日本经济发展，日本央行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资本流入房地产和股票市场，导致房地产价格飙升。美元贬值后，大量国际资本进入日本房地产行业，进一步刺激房价上涨。

受到房价突然上涨的诱惑，很多日本人开始失去耐心。他们发现炒股炒房赚钱更快，于是拿出银行存款进行投机。

到1989年，日本的房地产价格已经飙升到了一个荒谬的水平。当时土地面积相当于美国加州的日本，土地总价格和市场价值等于整个美国土地总价格的四倍。

到1990年，仅东京的地价就相当于美国的总地价。一般的工薪阶层，即使把一生都用来储蓄，也买不起大城市的房子。只有亿万富翁和少数大公司的高管买得起房。

1991年后，随着国际资本追逐利润的撤离，外资驱动的日本房地产泡沫迅速破裂，房地产价格立即暴跌。到1993年，日本房地产业彻底崩溃，个人破产，企业倒闭，留下高达6000亿美元的坏账。

就后果而言，20世纪90年代日本房地产泡沫破裂是历史上持续时间最长的一次。这场泡沫不仅给房地产行业造成了沉重打击，还直接引发了严重的金融危机。

受此影响，日本迎来了历史上最长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和萧条。即使是现在，日本经济也没有完全走出阴影。

人们常常把这次房地产泡沫称为“二战后日本的又一次失败”，把90年代当成日本的“失落的十年”。

1989年日本房地产泡沫的始末

自20世纪70年代末以来，日本经济进入了快速发展时期，日本人称之为高增长时期。

战后经过20多年的复兴，日本经济呈现出强劲的发展势头。在完成资本的原始积累和技术创造后，索尼、松下、丰田等一批民营企业由内向型企业转变为外向型企业，并逐步发展成为跨国集团。20世纪80年代，日本企业出口大幅增加，特别是汽车和家电行业成为日本出口创汇的龙头企业，带动了钢铁和机械制造业的发展。

走私商品，如808双卡录音机，也充斥着中国市场，甚至中国城市几乎每个家庭都有日本TDK磁带。为了遏制日本的贸易顺差，在美国的领导下，西方五国于1985年制定了广场协议，迫使日元兑美元汇率在一年内从240:1飙升至120:1。

为了减少出口损失，日本资本开始向国内市场转移。但为了支持企业保持较高的出口量，日本政府大幅降低利率，扩大对企业的贷款，导致国内市场流动性大量过剩。

2001年与住友银行合并的日本樱花银行前行长横田正一在接受《中国商报》采访时回忆说，当时由于日本产品大量出口，企业赚取的外汇不断涌入日本银行。收了那么多存款，银行开始犯傻:怎么办？因此，放贷成为日本各大银行的重中之重。

从董事到樱花银行每个分行的员工，每个人都有贷款指标。一个普通员工的月借贷指数最多高达2亿日元。

于是，那些背负指标的银行员工，就像在传销一样，从亲朋好友做起。只要你有工作，有地址，就很容易拿到贷款。

如果有房子或者土地做担保，贷款金额可以超过100亿日元。结果东京湾底的无名之地也被用作银行贷款的担保。

更诡异的是，东京最繁华的商业区银座的警察亭也被16人作为私有财产抵押，在银行申请贷款共计630亿日元。唱《北国之春》的钱长富，是个红紫色的歌手。

第一家银行找到他的时候，建议他在夏威夷投资五星级酒店:日本人成群结队去夏威夷办婚礼，在那里建五星级酒店是绝对必要的，而且肯定能赚钱。钱长富疑惑地说:我没什么好保证的。

银行说:你的名字是最好的保证。结果五家银行先后借钱给钱长富。

他不仅投资了夏威夷的酒店，还投资了高尔夫球场，五家银行的贷款总额达到了2700亿日元。当时日本人真的不知道什么是小地方。

有人跟日本最大的商业地产开发商三菱土地研究所所长开玩笑说:什么时候买纽约的洛克菲勒大厦，它是美国最高的建筑。一年后，三菱土地研究所宣布将斥资2000亿日元收购洛克菲勒大厦，并在大厦顶部插上日本国旗。

日本《每日新闻》记者中村方平采访了这次收购，他记得当时的情景，但仍然感到困惑。日本人真的疯了。银行的大量贷款迅速流入房地产市场，最有代表性的是银座的地价，1987年上涨了40%。

同年，东京房价也上涨了53%。那些埋头工作的公司员工害怕房价上涨，忙着从银行贷款买房。

房地产开发商甚至组织了一群失业人员在深夜排队购买，从而掀起了全民购房的热潮。四年后，日本经济泡沫破裂。

银座地价暴跌60%，原来一亿日元的房子跌到4500万日元。幸福地搬进新居几天的白领，一夜之间成了房奴。

美国人最后从三菱土地研究所买下了洛克菲勒大厦，日本男孩损失了近1000亿日元。在泡沫没有破灭的时候，几乎所有人都相信，东京作为世界经济的中心，会有越来越多的外国企业和国际机构设立分支机构，所以它的商业地产会越来越受欢迎。

在土地资源稀缺的东京，拥有土地就意味着拥有未来。那是和田一夫当时的想法。

八佰伴集团成立于1928年，最初是在伊豆半岛的热海中经营一家蔬菜店。和田一夫从父亲手中接过蔬菜店后，引进美国超市模式，从20世纪70年代开始将八佰伴发展成为连锁超市公司。

到了20世纪80年代，八佰伴已经向南美和新加坡开放了超市。在泡沫经济的漩涡中，八佰伴做了一件普通人眼中很正常的事:圈地开店。

当时八佰伴的商业业态已经从一般超市发展到大型购物中心。在地价天天涨的情况下，圈地开店，既能保证地价和房价同步升值，又能在短时间内提升公司业绩。

八佰伴的野心得到银行的大力支持，很多银行跟着八佰伴一路投钱。1990年，和田一夫将八佰伴的总部从日本迁至香港，这使得以蔬菜摊起家的日本公司对国际巨头有了好感。

八佰伴在其最繁荣的时期，国内外门店总数达到400家，上海第一家中外合资百货商店——上海第一八佰伴在上海浦东开业。当时头脑发热的不仅仅是八佰伴，还有荣达等超市集团。

日本商业企业在这一时期几乎采取了同样的方式——大力发展商业地产。结果，泡沫经济崩溃后，银行突然变脸，强行举债，八佰伴和荣达陷入困境。

1998年，八佰伴在没有融资的情况下向荣达出售了部分门店，最终融资320亿日元，成为银行的目标。当时八佰伴最大的借贷银行是东海银行。

东海银行了解到，800。

1991年的日本房地产

日本房地产泡沫:东京地价超过美国总地价

20世纪30年代后的60年，世界房地产领域基本没有什么大的波澜，但进入90年代后，日本的房地产泡沫再次震惊世界。

20世纪80年代末，为了刺激经济发展，日本央行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资本流入房地产和股票市场，导致房地产价格飙升。1985年9月，美国、德意志联邦共和国、日本、法国和英国的财政部长签署了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本房地产行业，进一步刺激房价上涨。从1986年到1989年，日本房价上涨了两倍。

受到房价突然上涨的诱惑，很多日本人开始失去耐心。他们发现炒股炒房赚钱更快，于是拿出积蓄去炒股。到1989年，日本的房地产价格已经飙升到了一个荒谬的水平。当时土地面积相当于美国加州的日本，土地总价格和市场价值等于整个美国土地总价格的四倍。到1990年，仅东京的地价就相当于美国的总地价。一般的工薪阶层，即使把一生都用来储蓄，也买不起大城市的房子。只有亿万富翁和少数大公司的高管买得起房。

所有的泡沫都会在某个时候破裂。1991年后，随着国际资本追逐利润的撤离，外资驱动的日本房地产泡沫迅速破裂，房地产价格立即暴跌。到1993年，日本房地产业彻底崩溃，企业纷纷倒闭，留下高达6000亿美元的坏账。

就后果而言，20世纪90年代日本房地产泡沫破裂是历史上持续时间最长的一次。这场泡沫不仅给房地产行业造成了沉重打击，还直接引发了严重的金融危机。受此影响，日本迎来了历史上最长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和萧条。即使是现在，日本经济也没有完全走出阴影。难怪人们常常把这次房地产泡沫称为“二战后日本的又一次失败”，把90年代当成日本的“失落的十年”。

有没有关于日本房地产史或者香港房地产史的书？最好是经典的

世界是弯曲的:全球经济的潜在危机

作者:大卫·斯米克

中信出版社出版:2009年6月

“世界是弯曲的”:80年代日本的房地产泡沫，90年代美国暴露的互联网泡沫，21世纪初西方国家的房地产

新华书店网店新华文轩卖

潘辉贤的“房地产霸权”

图书出版社:中国人民大学出版社

出版日期:2011年1月

请形容香港的地产在数十年的发展中，是如何被大型地产财团垄断的。

日本房地产

日本房地产不景气

原因:

1.国家小房价高所以没人买！

2.我觉得日本人有自己的家！

3.日本人很聪明，知道租房也不错！

4.在日韩这样的小国办住房手续很麻烦！

5.日本人没时间卖房，还买房？

以上纯属个人观点，但我哥警告过你投资中国房地产。因为中国土地资源丰富，而且除此之外都是银行贷款。就算破产了，把那些烂房子交给银行就够了，也不会有太大损失。