关于房价的影响的问题 关于房价的影响的问题 答的好追加100分

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废话，当然是偏高了。

第一季度，海关外房价爆发式上涨，原因是这一时期释放了许多积压的力量。

但是关外房价同比上涨27%，还是太快了。

一季度海关外房价同比上涨27%，情有可原，客观事实使然。

目前海关内外价格差距超过1倍，需要尽快缩小海关内外价格差距。

这27%的海关外房价涨幅是对所有产品的简单平均统计，受产品供给结构影响，并不是完全真实的市场信号。

未来海关外房价走势相对稳定，不会超过20%，涨幅保持在10%左右。

从2005年到2008年，关外房价会保持相对较高的涨幅，关外房价与关内房价的差距会逐渐缩小，最终会缩小到1000 ~ 2000元。

27%震惊业界

今年第一季度，深圳房价的两个数字非常引人注目。

一是福田区同比小幅下降4.89%；一个是宝安龙岗房价涨幅超过27%。

具体数字如下:2005年一季度发布的最新楼市发展报告显示，一季度全市住宅平均销售价格为6415.99元/平方米，同比上涨11%。

从各区住宅销售价格来看，福田区同比小幅下降4.89%，罗湖区小幅上升5.34%，其他区尤其是特区外增长较快。

特区内南山区7006.87元/m2，同比增长16.13%，盐田区9046.51元/m2，同比增长21.09%，特区外宝安区4973.59元/m2，同比增长27.55%，龙岗区4596.97元/m2，同比增长27.14%。

这组数字出来的时候，业界非常关注。

官外是今年深圳地产的主战场，27%的主战场给官外地产增添了神秘感。

在房价调控压力越来越大的今天，我们可以想象这个数字会产生怎样的冲击。

是监管不力还是增长合理？是去年房价惯性还是必然趋势？

与之相关的另一组数字也很有意思:今年第一季度，新批准预售的商品房，住宅总量为1096480.8平方米，其中宝安为509919.48平方米，占46.5%；龙岗占地173，376.31平方米，占15.8%；两区总量占全市的62.3%，超过其他四区之和。

而福田只有50207.34平方米，南山9847.55平方米，盐田54534.54平方米。

未来宝安龙岗会有更多的销售。房价会怎么样？会延续27%的趋势吗？

27%，快，还是正常？

27%的涨幅是快还是正常，不同的人有不同的看法。

——增速过快。

德信房地产有限公司副总经理刘中华认为，今年第一季度房价的爆炸式增长，是因为这一期间释放了很多积压的力量。

但是关外房价同比上涨27%，还是太快了。

总的来说，海关外推动房价上涨的力量有四个:

一是土地供应向外关倾斜。

近年来，深圳新增房地产供应用地90%在关外，使得关外房价有空的高增长。

二是关外房价被低估。

近几年关外房价一直在4000元左右徘徊，去年迅速涨到5000元。

在很多人心目中，宝安中心区房价6000元是梦想，现在已经成为现实。

第三，精英承担的总价在60-70万之间。

特区几百万的房产总价让主流社会的精英们买不起，关外60-70万的总价符合他们的消费能力。

四.内外交通一体化。

随着大深圳、大交通的建设，海关内外交通更加便捷，买家的消费半径也扩大了。

——增长27%，是客观事实使然。

深圳房地产研究中心的汪峰博士认为，海关外的房价基数较低，目前海关内外的房价差距不止一倍。从很多城市的发展历史来看，这是不正常的，要尽快缩小海关内外的房价差距。

随着深圳城市化进程的加快，2007年和2008年先后开通了四条地铁线路，关外基础配套日益完善。关内外的地位和作用差距逐渐缩小，关外房价有了快速发展的基础。

所以今年一季度，海关外房价同比上涨27%，这是情有可原的，也是客观事实造成的。

27%，有一定的“欺骗性”

知名房地产专业人士半求对关外房价上涨提出了不同看法。

他认为，当人们看到海关以外的房价上涨如此之大时，他们可能会感到紧张。

但是这个数据是骗人的。

第一，毫无疑问，真正的均价不应该这么高。

这27%的涨幅是怎么算出来的？这是所有产品的简单平均统计。

这个简单的平均房价会直接受到不同产品类型的影响。

比如突然多了几栋别墅，均价肯定会涨，但这个涨不是真正的均价涨。

还有，我们的二手房价格和一手房价格不整合。

比如你想买车，肯定是最贵的，因为配置比较好，外形也有改进升级。

房地产也是如此。如果只算升级产品而不算二手房，那么在不改变大势的情况下，均价肯定会一步一步上涨。

因此，均价和涨价幅度在一定程度上具有欺骗性，不是准确真实的价格信号。

要做到真正的价格信号，首先要把一手房和二手房算在一起；第二，我们不能再用简单的平均房价来推断，而应该用加权平均房价来推断，比如单价8000~10000元的房屋份额，单价6000~8000元的房屋份额。

这样加权平均后，深圳的价格信号更加真实。

如果只是简单的平均，这个信号就是不真实的。一旦一年别墅多了，平均房价肯定会涨。

福田均价下跌，也是一个虚假的价格信号。

福田的价格并没有下降。之所以这样，是因为福田的市场没了，要到下半年才会卖。目前有一些小户型和小户型出售，所以整体统计结果不一样。

另外，这个统计数据可能会导致一些心理恐慌，因为在海关外买房的人可能更看重的是一种经济利益。

突然之间，好像没有海关外的好处，或者说好处很小。

其实还是要具体情况具体分析。

为什么这是一个虚假的价格信号？深圳的联排别墅用地大概五年不卖，五年后突然卖了，导致这类产品如此集中大量供应，最终导致价格统计上升。

从逻辑上讲，深圳的土地出让应该是有结构的，比如豪宅占10%，中档房占60%，经济适用房占30%。如果每年的供应量都是这样，别墅的供应量会更加均衡。

别墅用地第一年供应，第二年不供应，就会出现“故障”。

就像人一样，一会不吃，一会暴饮暴食，体重就会变。

所以这个统计数据有一些虚假成分，但作为简单的平均数据，也是可信的。

第一，关外快速城市化会给土地一个更大资本的象征，地价上涨会直接影响房价。

第二，特区现在没有土地供应，要把所有的置业者赶走。

深圳现在是一个1000万人口的城市。一方面，我们的居者有其屋权正在向海关输出；另一方面，山海关外的土地量看起来很大，但容积率很低，建筑面积供应不足。

当时存在一定的供需紧张，使得关外房价呈现出这样的上涨信号。

整体来看，海关外房价上涨27%是受产品供给结构影响，并不是完全真实的市场信号。

市场前景保持10%左右的增长

市场会对房价做出合理的选择。

不管是高还是低，其实从长远来看，一是从深圳房地产发展来看，内外风情融合趋势越来越明显，房价差距在缩小；第一，从发展水平来看，关外发展水平的提高是房价上涨的重要因素。

-市场前景保持10%左右的增速。

德信地产副总经理刘中华认为，从长远来看，关外房价不会“一枝独秀”，会跟随宏观趋势和政策。

政府宏观调控政策对海关外房价的影响将在第二季度显现。

届时房价增速将明显放缓，7月份将出现拐点。

7月后，关外涨价将再次加速。

总体来说，深圳楼市保持了健康稳定的发展态势，房价不会出现大起大落，比如第一季度27%的涨幅。

未来海关外房价走势相对稳定，不会超过20%，涨幅保持在10%左右。

-买还是买。

就市场前景而言，半求建议购房者应该买房或买房。

历史经验表明，目前的宏观调控，包括加税，主要是起到转移支付的作用，对房价不会有太大影响，只有20%的投资者会有影响。

——海关内外差价降低到1000 ~ 2000元。

深圳房地产研究中心的汪峰博士认为，关外房价就像当年的南山一样。

滨海大道开通前，南山的价格只有福田和罗湖的一半。

滨海大道开通后，南山的价格在短时间内迅速上涨。目前南山的价格和福田、罗湖的差价只有1000元左右。

从2005年到2008年，关外房价会保持相对较高的涨幅，关外房价与关内房价的差距会逐渐缩小，最终会缩小到1000 ~ 2000元。