土地产权的历史变迁 土地产权的历史变迁
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纵观建国50年来中国农村土地制度的变迁，经历了土地改革、人民公社制度、家庭联产承包责任制、农地流转的出现等几个阶段。
农村土地制度
1、所有权主体。
我国宪法和土地管理法都明确规定农村土地属于农民集体所有，但这一规定在本质上是模糊的，“农民集体”的含义并不明确。
根据我国《村民委员会组织法》，无论是村民小组还是村委会都不能成为农村集体土地的所有者。
由此可见，农地所有权的主体是徒劳的。
在实践中，村民小组、村委会、乡镇政府甚至一些集体经济组织成为集体土地的实际支配者，行使所有人的权利。
现实中的严重后果是，村干部和乡镇干部成为农村集体土地的实际支配者和最大受益者，集体土地所有权实际上被证伪，农村干部的“寻租”现象更加突出。
2.所有权效力的相对性与权利内容的不完全性。
与国家土地所有权相比，集体土地所有权在法律上受到相对保护。
从我国现行法律法规及其运作来看，农民集体土地所有权是一种受到严格限制的所有权。
国家严格控制其使用、流通和处置。
与所有权的权力构成相比，农民集体土地所有权的权力是不完整的。
我国农村土地的合法所有权与实际所有权完全不一致。
我国农村土地所有权的真正主体是国家，各级政府只是这个主体的代理人，而乡、村、集体是国家所有权的基层代理人。
这些规定违反了平等所有权的要求。
3.农地承包的性质不明。
理论界对农地合同的性质有两种观点:行政合同和民事合同。
根据行政合同理论，农业承包责任制的建立使农民通过与政府签订行政合同获得土地使用权，行政合同取代了计划体制下的行政命令或指令性计划。国家在农业领域的管理模式中占据主导地位。
根据民事合同理论，农地合同与企业合同一样，是平等主体之间签订的有偿、协商的双重服务合同。
理论争议也有立法支持。
由于行政和民事关系无法区分，合同不限于发包人和承包人的民事权利和义务，已经失去了原有的意义。它已经成为地方政府和农村干部全面管理农民的一种手段。
4.农地承包经营权的性质不明确。
目前，我国学术界的争论主要集中在物权和债权理论上，包括劳动关系、物权和债权、债权和物权、所有权、土地所有权、追加土地所有权和社会保障。
5.土地流转制度存在缺陷。
虽然我国《农村土地承包法》第32条规定承包经营权可以依法通过转包、出租、互换、转让、入股等方式进行流转，但我国农村地区没有合理有效的土地流转机制，存在流转对象有限、流转性质不明确、流转类型不科学、流转程序不规范等问题。
流转的主要障碍有:一是农业承包合同定位为债权合同，因此土地承包经营权人必须征得发包方同意才能将土地转包或转让土地承包经营权；二、根据我国《担保法》第三十七条规定，耕地、自留地等集体所有的土地使用权原则上不能抵押。
无抵押限制农地流转。
对此，有学者提出质疑:“这种规定可能不合适，农地使用权可以转让。为什么不能设定抵押？”导致生产力无法重新配置，农业经济结构调整处于要么调整土地承包关系要么放弃规模经营的尴尬境地，土地资源配置效率低下。
土地问题
中国农村土地制度陷入困境的原因如下。
1、立法失范。
我国宪法、土地管理法、农业法、村民委员会组织法等都表现出模糊性、矛盾性或与社会现实严重背离。
比如，农村土地只规定为农民集体所有，但“农民集体”的含义和表现形式没有明确界定，“农民集体”与农村、农业经济组织混为一谈。
《土地管理法》规定，村民小组有管理土地的权利，但在我国《村民委员会组织法》中，村民小组隶属于村委会，不具有独立地位，其管理土地的权利自然由村委会接管。
村委会不是集体土地所有权的主体，而是村集体事务的实际操作者。要区分村委会和农民集体本身。
一方面，从村委会的性质来看，中国法律规定村委会是基层群众自治组织。
另一方面，中国的《村民委员会组织法》和《土地管理法》规定，村民委员会管理村民集体所有的土地和其他财产。可见法律并没有赋予村民委员会土地所有权，村民委员会只是土地管理者，并不是土地所有者。
虽然我国《农村土地承包法》的立法规定体现了承包经营权的物权性，但农民承包经营权的内容是由发包方与承包方约定的，不具有法律效力。
此外，根据该法第五十六条规定，当事人违反合同义务的，应当承担违约责任。
因此，农民的承包经营权很难得到物权法的保护。
2.行政干预。
农民集体土地所有权矛盾的核心问题是利益驱动的政治操纵和政府的强力干预。
在计划经济时代，国家计划决定生产什么，生产多少，如何分配。事实上，土地的控制权不在所有者手中，而在国家手中。
农村家庭承包经营制度实施后，国家基于自身利益的需要，没有放松对农村集体土地的控制，而是改变了方式，通过政策和法律实际控制了农民集体土地所有权。
土地所有权主体的缺位使得国家对农村集体土地的控制更加畅通。
现实中存在许多圈地拆迁问题，一些政府或部门滥用行政权力征用土地，损害了农民利益，引发了一些社会问题。
3.缺乏理论。
根据我国宪法和《村民委员会组织法》，村民委员会是自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。
但《土地管理法》规定了村民委员会的“管理”职能，与基本法相冲突。
村民委员会既不是行政组织，也不是民间组织。不享有民事权利能力和行为能力，不是民法上的“第三主体”。但《农村土地承包法》规定了其民事责任。这个组织的民事责任依据是什么？最典型的就是没有物业基础，值得讨论。
另一个不足是，法律只规定了村民委员会的民事责任，而没有涉及村干部的责任，因为在实践中，村民委员会侵害农民利益的行为实际上表现为村干部滥用“权力”，没有受到应有的监督。
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